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2012物业管理师考试综合能力知识串“社会促进效应”。群体互动的主导效应是“社会促进效应”即群体成员在他人在场时受到鼓舞，改进和增强绩效的倾向。研究表明，这种社会促进效应来自几种因素：一是群体情景下的情绪唤起，增强了努力程度；二是由于人们在群体中对于他人的评价更为敏感，因而更加专注于提高绩效

2012物业管理师考试综合能力知识串2012-2-3

老小区车库改造雷声大雨点小2012-2-3

“信誉危机”侵袭行业　产品品质缺乏创2012-2-3

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拿着小区共有资源揽钱物业还有本“暗很多人都觉得小区物业公司账本上的收入，除了业主缴纳的物业费和停车费外，就没有其它来源了。其实不然，省城封闭式的小区，除了业主们熟知的这本“明账”外，还有另一本“暗账”。
　　28栋楼每年物业费超千万
　　早在10月8日物业新规出台前，一名自称物业公司员工的网友便在济南某小区业主论坛上爆料物业公司收入情况。
　　该网友以一个28栋楼，每栋30层的小区为例，给大家算了一笔账，整个小区光是物业费一项收入就达千万，而地下车位管理费高达百万元，地上车位管理费也有几十万。除此之外，还有诸如小区墙体、楼体、电梯等公共用地出租产生的广告费、各种活动进入小区的进场费，一笔账算下来，这家物业每年利润真不少。
　　这一算还真是让不少业主们惊讶不已，同时也让大多数物业一直以来捂得紧紧的“第二本账”，暴露在业主面前。随后，记者和多位在省城物业行业中的工作人员进行了解，就该网友的爆料进行了确认、核实。
　　“物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。”“物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。”
　　物业手里还攥着一本“暗账”
　　公共管理用房私自出租在第二账本中占大头
　　“一个小区的灰色收入，主要来源有三：公共管理用房私自出租的租金、社区进场费以及地上停车收费。”省城物业管理行业的一位业内人士向记者透露。
　　如果开发商没有在售房合同中保留楼外立面、楼顶、停车场等物业的特别权益，则这些设备设施产生的收益应归全体业主共有。但目前，省城不少小区的物业就将这部分收益收入了自己的腰包。
　　“某小区的会所就没有独立产权，但物业将会所出租了出去，一年赚取的租金少说有25万，这部分租金就成了物业第二本账里的一大项收支。”从事物业服务工作的刘先生告诉记者。
　　进场费名目繁多电梯广告年入十余万
　　封闭式新建小区，业主也需要各种专业服务，而由于人员的密集，也成为一些广告发布的最佳场所。
　　据悉，社区的进场费种类很多，光公共广告收益方面就包括墙体广告费、电梯广告费、厂家进小区促销的收费等。刘先生告诉记者：“一部电梯广告一年的租金约在2000元左右，一块外围的广告牌最少也得一万块钱。”
　　如此算来，一个拥用10栋高层，每栋4个单元的小区，电梯广告费一年就有10万元的收支。若再拥有外围广告牌，仅仅公共广告费用，这个小区就约能有15万左右的灰色收入。“另外，在一个大型小区，像收废品这种活，也是每年缴纳固定费用后才能进入小区。”
　　地上车位收费也不少光看车能花这么多钱？
　　在新法颁布后，就有一位曾在上海花园住过的业主跟记者爆料：“我们小区地上车位至少有300多个，有收80的，也有收120的。平均每个车位一个月按100块钱计算的话，一年就是36万啊。”
　　记者再次与刘先生求证，他表示据他所知，省城有不少小区的物业都在地上划车位并收取费用，但这部分费用却从来没公示。
　　“而且地上车位的管理非常简单，平时我们的车被划了蹭了，物业也找不出人来，我们交的钱根本就没起到作用，何况这部分钱本来就是归我们全体业主所有的。”

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物业反复劝说碧水湾别墅“违建风”从别墅，应该环境优美、管理规范，但对于江宁碧水湾别墅区的住户们来说，虽然住在别墅区内，但不少住户私搭乱建，甚至改变别墅的外立面，管理非常混乱。“这个问题已经持续六七年了，物业和城管部门也管过，可一直没有管好。”住户们说。　　
　　三分之二的别墅“换装”
　　昨天下午两点多，记者来到位于江宁金盛路附近的碧水湾小区，穿过小区内的公寓区域，便是小区内的别墅区。在一栋联排别墅前，记者看到工人们正在进行装修，二楼露台处新建了一间10平方米左右的小房间，外墙还没有粉刷，这个小房间与旁边住户家的大露台截然不同。“这户人家是准备搞一个小储藏室的，现在还没有建好呢。”附近一名住户称，按理来说，每栋别墅的外墙、露台等都是不允许改建、扩建的，可有些住户根本不管。大多数住户还把阳台封了，用的材料五花八门，很不统一，有的住户则在露台上扩建房间。
　　在另一栋别墅前，记者看到，这栋别墅靠近围墙的部分有4根大立柱，立柱支起了二楼一个三四十平方米的房间。“这个房间是业主自己盖起来的，去年就建好了。”一名住户称，碧水湾小区交付七八年了，不少业主装修时，便开始私搭乱建，一开始搞扩建、改造的住户并不多，后来越来越多的业主趁着装修的机会搞起了扩建。
　　住户们称，开发商交付时，别墅的结构、外立面都是一样的，颜色也是统一的土黄色，“只要是其它颜色的都是业主们自己搞的。”记者看到，保留土黄色原貌的别墅不足总量的三分之一。
　　物业多次上门，可是力不从心
　　“物管根本管不住。”一名住户告诉记者，别墅与公寓不一样，碧水湾小区内的别墅都是联排或独栋，业主们私搭乱建都是在自家楼上，没有占用其他住户的空间，“业主们说，房子是他们买下来的，他们封阳台、扩建一点面积都是在自家范围内，没有影响到别人。”住户刘先生称，搞私搭乱建的业主越来越多，物业公司管也管不过来。
　　昨天下午，记者来到碧水湾小区物管处，物管处丁主任告诉记者，该小区别墅内私搭乱建的现象的确比较严重，别墅区内共有105栋别墅，分为独栋、联排两种，有170多家住户，多数别墅业主都在装修时进行了改造，有的将阳台全部封起来，有的则扩建、搭建小房间。物业公司发现后，也多次到现场通知业主，要求业主们不要私搭乱建，但业主们根本不听，“我们只是物业公司，没有执法权，的确很难管理。”丁主任表示，别墅区内私搭乱建的情况是持续六七年的老问题了，物业公司也多次向城管部门反映，城管部门也多次到该小区，“毕竟法不责众，不少业主已经盖好搭好了，再让人家拆会造成更大矛盾。”
　　城管多次执法，没刹住违建风
　　住户们告诉记者，碧水湾小区内别墅区与公寓区没有分隔，管理都是一样的，该小区的物管费是每平米每月0.35元，标准不算高，小区的物管水平也很一般。对于别墅内私搭乱建的现象，物管公司根本管不了，城管队员也曾多次到小区，不过也没有改变乱建的情况。
　　昨天下午，记者联系了江宁东山城管中队，有关人士表示，这个问题是持续多年的老问题了，不少别墅的扩建已经成了既定事实，城管部门也对有关业主进行了处罚。对于目前仍在进行私搭乱建的业主，城管部门也多次到该小区，按规定要求业主们限期拆除。住户们如果发现哪一家业主私自搭建，可向城管部门举报，城管部门将及时查处。

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